Bauwerksbuch nach § 128a Bauordnung für Wien führen

Für jedes Wiener Gebäude, das vor 1945 errichtet wurde, braucht es bis 2027 bzw. 2030 ein Bauwerksbuch. § 128a der Bauordnung für Wien verlangt, dass Eigentümer festhalten lassen, welche Bauteile regelmäßig zu prüfen sind — Bauteile, von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann, insbesondere Tragwerke, Gebäudehülle, Geländer und Brüstungen — und dass diese Überprüfungen fristgerecht stattfinden. Das Bauwerksbuch ist elektronisch zu führen; ist eine Hausverwaltung bestellt, führt sie es. In BauNormal ist es ein Abschnitt Ihres Projekts: Baugebrechen landen in der Mängelliste, die Behebung schreiben Sie im selben Projekt aus.

Was Sie danach haben

• Ein vollständiges Bauwerksbuch in der Reihenfolge des Gesetzes (§ 128a Abs. 4 Z 1–7): Bewilligungen, Bauteile, Prüfzeitpunkte und -intervalle, Voraussetzungen der Prüfer, Ergebnisse der Überprüfungen, Verzeichnis der Baugebrechen mit Behebungsplan, Maßnahmen.
• Eine Erinnerung, bevor eine Prüfung fällig wird — an Sie und die eingeladenen Prüfer.
• Das Bauwerksbuch als PDF für die Behörde und als Datenträger (ZIP), mit dem Sie es an eine andere Hausverwaltung übergeben oder in eine andere Software einlesen.
• Vorlagen der beiden Bestätigungen, die die Stadt Wien bei der Registrierung verlangt.

Voraussetzungen

• Plan Pro (in der Testphase offen).
• Ein Projekt für das Gebäude. Wer nur ausschreiben will, braucht das Bauwerksbuch nicht — es wird je Projekt eingeschaltet.
• Eine befugte Person, die das Bauwerksbuch erstellt und die erstmalige Überprüfung vornimmt — laut Stadt Wien Ziviltechniker mit einschlägigem Fachgebiet (z. B. Architektur, Bauingenieurwesen), Gerichtssachverständige mit entsprechendem Fachgebiet (z. B. Architektur, Hochbau, Statik) oder Baumeister ohne Einschränkung bzw. mit Einschränkung auf Planung, jedenfalls keine Baugewerbetreibenden. Sie muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden sein (§ 128a). BauNormal hält diese Angaben fest, prüft sie aber nicht.

Schritt für Schritt

1. Einschalten: Projekte → Projekt des Gebäudes → Projektdaten → „Bauwerksbuch führen“. Im Projekt erscheint die Gruppe „Gebäude“ mit dem Bauwerksbuch.
2. Gebäude: unter „Übersicht“ Baujahr (oder Bauperiode), bebaute Grundfläche, Grundstück, Gebäudeart, Eigentümer und Hausverwaltung erfassen. Die Frist erscheint sofort oben.
3. Prüfer einladen: unter „Beteiligte“ die E-Mail-Adresse und „Erstellen und prüfen“. Die Person bekommt einen Link und einen Sicherheitscode — kostenlos, ohne eigenes Abo.
4. Bewilligungen: unter „1 · Bewilligungen“ Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen mit Datum und Geschäftszahl hochladen.
5. Prüfplan: unter „2–5“ die Bauteile anlegen — Lage, erstmalige Überprüfung, Intervall in Monaten, Voraussetzungen der Prüfer. Intervalle und Prüfpunkte legt die erstellende Person fest.
6. Überprüfung: Bei bestehenden Gebäuden sowie bei Zu- und Umbauten gehört zur Erstellung eine erstmalige Überprüfung — befundet werden alle Bauteile, von denen bei Verschlechterung eine Gefährdung ausgehen kann und die nicht durch andere landes- oder bundesgesetzliche Vorschriften umfasst sind. Solange sie fehlt, zeigt das Bauwerksbuch einen Hinweis. „Überprüfung erfassen“, je Bauteil das Ergebnis; bei einem Baugebrechen gleich Titel, Frist und Maßnahme. Unterschriebenes Prüfprotokoll hochladen, dann „Abschließen“ — jedes Baugebrechen wird ein Mangel des Projekts, die nächsten Fälligkeiten rechnen ab dem Prüfdatum.
7. Behebung vergeben: unter „6 · Baugebrechen“ die betroffenen auswählen → „Behebung ausschreiben“. Ausschreibung im Projekt anlegen und verknüpfen; Status und Nachrichten an die Firma führen Sie in der Mängelliste.
8. Registrieren: unter „Übersicht“ die Vorlagen der Bestätigungen herunterladen — die Bestätigung der Erstellung signiert die befugte Person elektronisch, die Bestätigung der erstmaligen Überprüfung (nicht bei Neubauten) unterfertigt sie; registrieren darf jede Person; registriert wird im Online-Formular der Stadt Wien. Das Bauwerksbuch selbst wird dort nicht hochgeladen. Danach das Datum unter „Registriert am“ eintragen.

Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 und B 1301

Die Normen sind nicht rechtsverbindlich, Gerichte ziehen sie aber bei der Beurteilung von Verkehrssicherungspflichten heran. Wählen Sie die Gebäudeart (Wohngebäude: B 1300, Nicht-Wohngebäude: B 1301), legen Sie die Prüfpunkte als Bauteile mit Kategorie „Objektsicherheit“ an und erfassen Sie die Prüfung als „Objektsicherheitsprüfung“. Prüfpunkte und Intervalle stammen aus Ihrer Normausgabe — BauNormal gibt aus der Norm nichts vor.

Häufige Stolpersteine

• Baujahr unbekannt: die Bauperiode wählen (vor 1919, 1919 bis 1945, nach 1945); die Stadt Wien nennt „Wien Kulturgut“ und die Baupolizei als Auskunft.
• Prüfung lässt sich nicht mehr ändern: abgeschlossene Überprüfungen sind Nachweis. Ein Irrtum wird mit einer neuen Überprüfung „aus Anlass“ korrigiert.
• Bauteil lässt sich nicht löschen: mit Prüfergebnissen nur „Außer Betrieb“ — die Ergebnisse bleiben im Bauwerksbuch.
• Projekt lässt sich nicht löschen: mit Bauwerksbuch nur archivieren, oder vorher den Datenträger übergeben.

Was danach sinnvoll ist

• Mängel erfassen — Baugebrechen am Plan verorten und mit Fotos belegen.
• Ausschreibung anlegen — die Behebung vergeben.